Comment évaluer un bien immobilier commercial ?

L’évaluation d’un local commercial et d’un fonds de commerce en vue de les vendre est un processus complexe. En effet, pour fixer un prix de vente juste, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Alors, comment évaluer un bien immobilier commercial ? On fait le point pour vous.

Quelle est la différence entre les murs et le fonds de commerce d’un local commercial ?

Il est important de rappeler la différence entre les murs commerciaux et un fonds de commerce, à savoir :

• Un fonds de commerce est utilisé par un professionnel qui est locataire du bien. Il existe une propriété commerciale puisqu’il exerce son activité de vente ou de prestations de services.
• Les murs commerciaux appartiennent au propriétaire bailleur. Il s’agit d’un investissement locatif en immobilier commercial. Le propriétaire loue les murs à une entreprise ou un commerçant, le tout régi par un bail commercial définissant le loyer et les conditions de location.

Estimation d’un local commercial : les critères à prendre en compte 

Comme toute estimation, certains critères essentiels sont à prendre en compte pour évaluer un bien immobilier commercial.

Parmi ces critères, on retrouve :

• La situation géographique : pour les commerces, la visibilité et la fréquentation impactent directement le chiffre d’affaires de l’entreprise. Quant aux locaux industriels, ils doivent être principalement installés dans une zone dynamique avec la présence d’une clientèle et de fournisseurs liés à l’activité. Comme pour l’immobilier résidentiel, l’emplacement est un élément déterminant pour estimer un bien.
• L’accessibilité des locaux : le bien commercial doit être accessible pour les clients, les fournisseurs, mais aussi les employés. Des bureaux ou un commerce disposant de places de parking, à proximité des transports ou des grands axes routiers sont un véritable atout pour la vente d’un bien commercial ou d’un local industriel. 
• Le confort des locaux : il contribue à augmenter la valeur d’un bien immobilier commercial. L’aménagement doit être adapté à l’activité et à l’usage du bien. Par exemple, des bureaux principalement situés dans une zone non bruyante, un cabinet médical facilement accessible dans un immeuble avec ascenseur. De même, le local doit être bien équipé afin d’assurer le confort (climatisation, bonne isolation, chauffage…)
• L’état des locaux : comme tout bien immobilier, un commerce ou des bureaux en bon état et aux normes aura plus de valeur qu’un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation.

Estimation d’un fonds de commerce : les critères à prendre en compte

Un fonds de commerce est composé d’éléments incorporels et corporels permettant à l’entreprise d’exercer son activité commerciale, artisanale ou industrielle. Concrètement, il s’agit de l’enseigne, du nom commercial, des marques, des noms de domaines, du droit au bail, des salariés, de la clientèle, mais aussi des outils de travail ou encore la marchandise.

En revanche, la vente d’un fonds de commerce n’inclut pas les murs commerciaux, les dettes ou encore les créances rattachées au fonds.

Par conséquent, le bailleur reste propriétaire du local commercial lors de la mise en vente d’un fonds de commerce.

Afin d’estimer la valeur d’un fonds de commerce, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• Les conditions du bail commercial : la durée du bail restante et les conditions du bail ont un impact sur la valeur d’un fonds de commerce.
• Le local commercial : emplacement, accessibilité, aménagement et l’état général du local sont tout autant d’éléments pris en compte dans l’estimation d’un fonds de commerce.
• Les salariés : les compétences des salariés liés au fonds de commerce influencent directement sa valeur.
• La clientèle de l’entreprise : à l’instar des autres critères, la clientèle joue un rôle important sur l’estimation du fond.
• La situation économique : il convient de tenir compte du contexte économique et de l’activité professionnelle de l’entreprise afin de déterminer le prix du fonds de commerce.

La valorisation d’un fonds de commerce en vue d’une cession est une étape complexe qui se base sur plusieurs méthodes de calcul. En effet, il n’existe pas une formule toute faite permettant de définir un prix de vente, il convient d’en croiser plusieurs afin d’obtenir une estimation la plus juste possible.

Faites appel à des professionnels pour estimer un bien immobilier commercial

L’estimation de murs commerciaux et d’un fonds de commerce demande de faire appel à des professionnels, notamment des spécialistes de l’immobilier d’entreprise. En effet, ils connaissent parfaitement le marché local et les spécificités liées à l’immobilier commercial, tant sur la vente d’un fonds de commerce que sur les murs commerciaux.

Ils pourront ainsi vous aider à fixer un prix juste et vous guider dans toutes les étapes de la vente. L’accompagnement par des professionnels permet ainsi de respecter les formalités juridiques et administratives liées à la vente d’un fonds de commerce et/ou de murs commerciaux.