Comment investir dans l'immobilier commercial ?

L’immobilier commercial est idéal pour diversifier ses placements et se constituer un patrimoine. En effet, de nombreux atouts comme la performance de cet investissement séduit de plus en plus les épargnants. Alors pourquoi et comment investir dans l’immobilier commercial ? On vous répond !

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial est défini par le HCSF (le Haut conseil de stabilité financière) comme : « l’ensemble des biens détenus pas des acteurs professionnels qui ne sont pas des locataires mais qui en tirent des revenus locatifs. »

Ainsi, les biens concernés par ce segment de l’immobilier sont les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts logistiques, les parkings, les hôtels, les restaurants ou encore les locaux professionnels.

L’investissement dans un local commercial, en comparaison avec un logement, promet une meilleure rentabilité, des risques d’impayés moindres, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et un bail de longue durée. Le placement est donc avantageux, à condition de faire un choix de local judicieux.

Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?

L’immobilier commercial séduit les investisseurs, notamment grâce à ses atouts :

• La stabilité financière et locative : il s’agit d’un placement sécurisant. En effet, la rotation des locataires est moindre puisque l’emplacement contribue à la réussite d’un commerce du fait de sa clientèle. En outre, un bien commercial est une source de chiffre d’affaires pour le locataire ce qui limite les impayés de loyers. Une entreprise ne peut pas se permettre de perdre son local commercial.
• Flexibilité du bail commercial : bien que protecteur pour le locataire, cela permet de définir librement certaines conditions et de décharger le propriétaire de certains gros travaux, mais aussi de tout ou partie des impôts fonciers.
• Rendement : l’immobilier commercial offre une rentabilité supérieure à l’immobilier locatif d’habitation. En effet, la performance de ce placement oscille entre 5 et 7% contre seulement 2 à 4 % pour un investissement locatif classique.

En résumé, l’immobilier commercial évite certaines contraintes de la gestion locative d’habitation comme le turn-over plus fréquent, mais aussi les problèmes d’impayés plus rares.

Comment choisir un bien en immobilier commercial ?

Afin de bénéficier des avantages de l’immobilier commercial et de ses performances, vous devez être attentif aux points suivants :

• Bien choisir l’emplacement : c’est le critère à ne pas négliger quel que soit l’investissement locatif. Il convient donc de privilégier les villes et les quartiers dynamiques. Le local et la zone géographique doivent être attractifs pour la clientèle de l’entreprise qui souhaite s’y installer. De même pour les bureaux ou des professions libérales, ils doivent être proches des transports en commun pour faciliter la venue des employés, mais aussi de la clientèle. Quant aux entrepôts, il faut privilégier les zones d’activités économiques et industrielles.
• Estimer le rendement : avant de vous lancer, vous devez calculer le rendement de votre investissement commercial. Pour cela, vous devez prendre en compte le prix d’acquisition, le loyer prévisionnel et l’ensemble des charges. Notez tout de même qu’un local commercial ne génère pas forcément une plus-value à la revente contrairement à un investissement immobilier d’habitation.

Bon à savoir : l’émergence du e-commerce, ces dernières années, tend à modifier le visage du marché immobilier commercial. Par conséquent, et par exemple, les entrepôts situés dans les zones péri-urbaines ont le vent en poupe !

Quels sont les moyens d’investir dans l’immobilier commercial ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour vous lancer dans l’immobilier commercial !

Investir dans l’immobilier commercial en direct

Au même titre que l’immobilier résidentiel, vous pouvez investir dans l’immobilier commercial en direct. Pour cela, vous devez vérifier la performance du placement en calculant la rentabilité comme vu précédemment.

En outre, utiliser le levier du crédit immobilier s’avère judicieux pour investir dans un local commercial. D’autant que les banques sont plus enclines à octroyer un crédit pour l’acquisition de ce type de bien, notamment grâce aux atouts de l’immobilier commercial qui représente moins de risque d’impayés.

Bon à savoir : si vous souhaitez acheter les murs de votre fonds de commerce, la création d’une SCI s’avère pertinente. Vous dissociez ainsi votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel. Ce qui vous permet par exemple, et si vous êtes détenteur d’un fonds de commerce et de ses murs, en cas de cession du fonds, de conserver la propriété des murs.

Investir dans l’immobilier commercial via une SCS

Pour réaliser un investissement dans l’immobilier commercial, vous pouvez choisir d’investir dans une SCS (société en commandite simple). La vocation d’une SCS est de louer des locaux commerciaux.

Concrètement, il s’agit d’une société de capitaux dont le capital est divisé en actions. Les associés d’une SCS sont d’une part les commandités qui ont la qualité de commerçants et les commanditaires qui sont les actionnaires.

Par conséquent, en achetant des parts de la SCS, vous devenez actionnaire et votre responsabilité est engagée à hauteur des parts que vous détenez. Pour cela, vous signez un contrat qui vous garantit un rendement, en plus d’une promesse de rachat de vos titres à la sortie.

Pour investir dans une SCS vous devez prévoir un montant minimum de 10 000 € à la souscription. La durée de blocage est de vingt-quatre mois à compter de la souscription. A la sortie, vous pouvez opter pour un capital, une rente, ou un rachat partiel étalonné dans le temps.Il s’agit d’un placement souple vous permettant de constituer une épargne par l’acquisition progressive de parts de société.Bon à savoir : durant la période de détention des titres, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. Ce n’est qu’à la fin de l’opération que vous serez soumis aux impôts, c’est-à-dire lors du rachat de vos titres par l’opérateur. Pour rappel la fiscalité appliquée aux valeurs mobilières et la Flat tax ou PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30% qui comprend l’impôt sur le revenu (12,8 %) et les cotisations sociales (17,2 %). En revanche, une imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu reste possible. Il convient d’en faire la demande lors de la déclaration des revenus.

Investir dans l’immobilier commercial via une SCPI

Une autre solution pour investir dans l’immobilier commercial est d’opter pour l’investissement dit « pierre papier » en achetant des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier).

Les SCPI ont pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier et d’acquérir principalement des biens tels que des murs commerciaux ou de bureaux.

Concrètement, une société de gestion qui gère la SCPI collecte des capitaux auprès des investisseurs en vue de se constituer un parc immobilier afin de le louer. Vous devenez associés et percevez des loyers sous forme de dividendes.

Ce placement vous permet de détenir des parts de biens commerciaux, souvent inaccessibles en direct, tout en évitant les contraintes de la gestion locative.