Pourquoi investir dans l'immobilier d'entreprise ?

Que ce soit pour y installer son activité ou réaliser un investissement locatif, l’immobilier d’entreprise représente de réelles opportunités. Généralement plus rentable que le résidentiel, ce segment de l’immobilier représente aussi plus de risques. En effet, l’immobilier d’entreprise est étroitement lié à la conjoncture économique. Par conséquent, vous devez réaliser ce type de placement en connaissant aussi bien les avantages que les inconvénients.  

Quels sont les avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise ?

L’immobilier d’entreprise comprend toutes les opérations sur les biens destinés à une activité commerciale ou professionnelle, permettant de générer des profits. Ainsi, que vous souhaitiez acheter un local pour y installer votre société ou investir pour percevoir des revenus complémentaires, ce segment de l’immobilier comporte de nombreux avantages :

• Le rendement : il peut osciller entre 7 et 8%. Toutefois un placement performant représente toujours un risque plus élevé. Par conséquent, il est important d’être accompagné par des agents immobiliers spécialisés en immobilier d’entreprise afin de mettre toutes les chances de son côté pour limiter les risques liés à ce type de placement.
• La durée des baux : un bail commercial est signé pour 9 ans. Le locataire peut mettre fin au bail à chaque fin de période triennale. Pour les activités artisanales et libérales, il s’agit d’un bail professionnel de 6 ans. Ainsi, cette vision sur le long terme est un plus dans tout investissement. D’autant que si l’entreprise a une activité pérenne et développe sa clientèle, aucune raison qu’elle déménage.
• Les charges : en immobilier d’entreprise, une grande partie des charges est répercutée au locataire selon les conditions du bail. C’est le cas notamment de certains travaux de rénovation, d’entretien, mais aussi la taxe foncière. Ces conditions se négocient à la signature du bail, pour lequel il est vivement conseillé de fait appel à des professionnels immobiliers.

Du côté des chefs d’entreprises, acheter un local commercial ou encore des bureaux pour son activité permet de gagner en liberté, d’augmenter le capital de l’entreprise ou encore son patrimoine personnel.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier d’entreprise ?

En revanche, l’immobilier d’entreprise est plus sensible aux fluctuations économiques et aux comportements des consommateurs, ce qui engendre certaines contraintes dont il faut tenir compte avant de se lancer.

Parmi les inconvénients qui risquent d’impacter la performance de l’investissement, on retrouve :

• La cessation d’activité : selon l’activité professionnelle ou commerciale des entreprises, celles-ci peuvent être plus ou moins sensibles aux crises économiques. En effet, si elles ne sont pas assez solides pour résister, elles ne sont pas à l’abri de faire faillite et de quitter les locaux. Ce qui engendre plusieurs problèmes, à commencer par les éventuels impayés de loyers réduisant de fait la rentabilité de l’investissement. En outre, le risque d’une période de vacances locatives peut être plus longue que dans l’immobilier résidentiel. Les locaux ou les bureaux doivent trouver preneur, pour cela ils doivent correspondre en tout point à l’activité de la future entreprise.
• L’emplacement : primordial pour tout investissement, encore plus en immobilier d’entreprise. Dans certains cas, la localisation joue un rôle important sur le chiffre d’affaires de l’entreprise. Il convient donc de choisir un local dans une zone attractive. Une étude du marché est alors vivement recommandée.
• Les travaux : depuis le 5 novembre 2014, les travaux de grosses réparations mentionnés à l’article 606 du Code civil ne peuvent plus être mis à la charge du locataire, tout comme les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Autrement dit, le coût des travaux à la charge du bailleur est généralement plus élevé que pour l’immobilier résidentiel et vient donc impacter la rentabilité de l’investissement.

La rédaction d’un bail commercial ou professionnel doit être faite avec précision. Par conséquent, faire appel à un agent immobilier spécialisé, un notaire ou un avocat s’avère nécessaire afin que les clauses soient rédigées dans les règles de l’art. 

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier d’entreprise, à savoir :

• En direct :  au même titre que l’acquisition d’un bien d’habitation, vous pouvez acquérir un bien d’entreprise.
• Via une SCI (Société Civile Immobilière) : vous pouvez constituer une SCI, ce qui vous permet avec vos associés de bénéficier des avantages de cette société comme la transparence juridique ou encore de préparer la transmission du patrimoine. En outre, cela permet de vous lancer dans des projets de plus grande envergure puisque vous financez le projet à plusieurs investisseurs.
• Via une SCPI ou OPCI : ces véhicules d’investissement permettent d’acquérir des parts d’une société et de devenir associés. Ainsi, l’investissement « pierre papier » permet d’accéder à biens immobiliers d’entreprise de qualité, difficilement accessible à l’achat en direct. D’autre part, vous bénéficiez de la mutualisation des risques, et vous évitez les contraintes liées à la gestion.

En tant que chef d’entreprise, vous pouvez acheter les locaux, bureaux ou encore entrepôts nécessaires à votre activité, soit au nom de votre entreprise, soit en nom propre et ainsi percevoir les loyers que vous facturez à votre société.

En résumé, l’immobilier d’entreprise est un secteur offrant de nombreuses opportunités qui demande une étude approfondie du marché avant d’investir. En effet, l’investissement doit être réalisé dans une zone où l’offre est importante. Ainsi la commercialisation du bien en sera simplifiée et le rendement optimisé. Par conséquent, être accompagné par des professionnels s’avère nécessaire, notamment pour faire face à la particularité des baux commerciaux et professionnels. D’autant qu’il n’est pas rare de rentrer dans une phase de négociation avec le locataire sur les conditions du bail.