Qu'est-ce que l'immobilier commercial ?

Lorsqu’on pense investissement immobilier, on pense immobilier d’habitation. Or, d’autres secteurs particulièrement performants, comme l’immobilier commercial séduit de plus en plus les investisseurs. Et pour cause, les biens commerciaux, professionnels ou d’entreprise offrent une rentabilité plus élevée, et ce, malgré un investissement plus important. Alors en quoi consiste l’immobilier commercial ? Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ? On fait le point !

Immobilier commercial : de quoi parle-t-on ?

Également appelé immobilier tertiaire, l’immobilier commercial englobe l’ensemble des biens qui ne sont pas destinés à l’usage d’habitation. Les biens concernés peuvent donc prendre différentes formes comme :

• Des bureaux,
•  Des locaux commerciaux,
• Des entrepôts logistiques,
• Des parkings,
• Des hôtels,
• Des restaurants…
• Des logements de fonction loués et détenus par des sociétés
• Propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…

Autrement dit, ce sont tous les biens qui sont loués à des sociétés, entreprises, commerçants ou encore professions libérales. Généralement, ces biens sont situés en pied d’immeubles, en centre-ville, en zone d’activités commerciales (ZAC), dans des centres commerciaux ou encore dans des lieux de transit tels que des aéroports ou des gares.

Toutefois, certains actifs de l’immobilier commercial sont réservés à des investisseurs professionnels, car ils demandent d’investir des sommes conséquentes pouvant atteindre des centaines de millions d’euros. C’est le cas notamment des biens commerciaux situés dans les ZAC, des hôtels ou encore des résidences séniors par exemple. Par conséquent, le marché immobilier commercial est détenu en majorité par des foncières institutionnelles ou des fonds privés spécialisés en investissement immobilier comme des OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) et SCPI (société civile de placement immobilier).

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

Investir en immobilier commercial offre un rendement situé entre 5 et 7% contre 2 à 4 % pour l’immobilier d’habitation. Mais la performance n’est pas son seul atout, il s’agit aussi d’un placement plus sécurisé, à savoir :

•  Moins de loyers impayés : Un local commercial joue un rôle essentiel dans le succès de l’entreprise. En effet, le commerçant est attaché à son emplacement et par conséquent à sa clientèle dont découle son chiffre d’affaires. Il ne peut donc pas risquer de le perdre en ne payant pas ses loyers. D’autre part, en cas de défaut de paiement, il n’existe pas de trêve hivernale. Ainsi, le bailleur peut récupérer rapidement son local par ordonnance judiciaire. Il faut compter environ 12 mois pour une procédure d’expulsion pour un commerçant contre environ 24 mois dans l’immobilier résidentiel.
• Stabilité locative : Le bail commercial dit bail « 3-6-9 », est un bail d’une durée de 9 ans résiliable tous les 3 ans par le locataire. Ce qui assure au propriétaire bailleur une stabilité locative et une visibilité sur le long terme. D’autre part, le turn-over des locataires est limité tout comme la vacance locative.
•  Souplesse du bail commercial : Un bail commercial permet de fixer librement la répartition des charges et des taxes entre les parties. Ainsi, un bailleur peut répercuter davantage de charges sur le locataire. Toutefois, l’article 606 du code civil stipule que les gros travaux concernant le clos et le couvert sont à la charge du propriétaire.

En revanche, les perspectives de plus-value sont moins élevées que dans l’immobilier d’habitation. En effet, c’est le niveau de loyer et non le prix au m² qui détermine la valeur d’un local commercial.

Immobilier commercial : quelle stratégie adopter ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial en direct, vous devez avant tout définir une stratégie : Acheter des murs libres ou occupés !

 Investir dans des murs libres consiste à acquérir un local dit « nu » auprès d’un promoteur soit de reprendre un local commercial vacant. Toutefois, cette option n’est pas sans risques. En effet, vous devez prévoir des travaux d’aménagement et trouver un locataire commerçant. D’autre part, le loyer estimé lors de votre acquisition n’est pas garanti. La réussite de cette opération va donc dépendre du potentiel commercial de votre emplacement, mais aussi de votre capacité à négocier avec le futur locataire.

L’autre option pour investir dans l’immobilier commercial en direct est de dénicher la perle rare qui n’est autre que des murs occupés. Ainsi, vous bénéficiez d’un bail commercial en cours. Ce qui représente les avantages suivants :

• Rendement locatif assuré
• Sécurité de l’investissement grâce à la visibilité sur le long terme
• Projet solide permettant d’obtenir un financement plus facilement.

En revanche, acquérir des murs occupés demande un investissement plus important d’autant que les occasions sont rares !

Mais l’immobilier commercial se démocratise et devient accessible aux particuliers. Ainsi, vous pouvez vous lancer en achetant des parts de SCPI de rendement ou encore en logeant des valeurs mobilières dans un PEA (plan épargne action) ou au sein d’un contrat d’assurance-vie, par exemple. Vous détenez ainsi des parts de biens immobiliers commerciaux de qualité difficilement accessible en direct.  Nul besoin d’avoir une épargne importante pour investir. En effet, le ticket d’entrée pour un placement pierre-papier démarre à partir de quelques centaines d’euros.

En tout état de cause, l’immobilier commercial reste un segment de l’immobilier certes performant, mais pas sans risques. Être accompagné d’un expert dans le domaine s’avère déterminant pour la réussite de votre opération immobilière.