Quel type de bail choisir pour son activité professionnelle ?

Il existe plusieurs types de bail pour louer un local : le bail commercial, professionnel, dérogatoire ou encore mixte. Néanmoins, les baux les plus couramment utilisé restent le bail commercial et professionnel. Le choix entre les deux baux dépend avant tout de votre activité. Mais alors quel type de bail choisir ? Quelles sont les différences entre bail commercial ou professionnel ? Quelles sont leurs particularités ? On fait le point !

Bail commercial : pour quelles activités ?

Le bail commercial appelé aussi 3-6-9, est destiné aux activités commerciales, agricoles, industrielles et artisanales.

Dans ce cas, vous pouvez exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux objet du bail.

Le bail commercial est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce. Le bail 3/6/9 doit être établi par écrit et indiquer la nature des activités du locataire. Le contrat de bail commercial permet de définir les conditions de la location comme la durée, le renouvellement, le montant du loyer et des charges, la révision du loyer…

Le bail professionnel : pour quelles activités ?

Le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins, les notaires, les agents immobiliers… Mais il peut aussi s’appliquer aux professions libérales non réglementées qui rentrent dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux). Néanmoins, il reste possible d’opter pour le statut des baux commerciaux même si vous exercez une activité non commerciale. L’inverse est en revanche impossible !

Bail commercial et professionnel : durée et résiliation

Les premières différences entre les deux types de baux résident dans leur durée et les conditions de résiliation.

En effet, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans avec possibilité de résiliation par le locataire à l’expiration de chaque période triennale en respectant un préavis de 6 mois.

Tandis que le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans. En outre, le locataire peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Bail commercial et professionnel : les conditions de renouvellement

Par nature, un bail commercial est plus protecteur qu’un bail professionnel.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial, vous disposez d’une propriété commerciale offrant le droit au renouvellement du bail.

Autrement dit, le propriétaire qui refuse votre demande de renouvellement à l’issue de la période de 9 ans doit en principe verser une compensation financière appelée indemnité d’éviction. Néanmoins, il peut être dispensé du versement de cette indemnité dans certains cas :

• Pour motifs graves et légitimes tels que des impayés de loyer
• Nécessiter d’effectuer des travaux de construction ou de reconstruction
• Immeuble insalubre et dangereux
• Reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial

En revanche, le bailleur d’un bail professionnel peut mettre fin au contrat de location à l’expiration du bail en respectant un préavis de congé de 6 mois, sans apporter de justification. Il peut également proposer un renouvellement du bail professionnel à de nouvelles conditions comme une révision de loyer par exemple.

À noter qu’un bail professionnel peut aussi se renouveler par tacite reconduction.

Bail commercial et professionnel : les différences de fonctionnement

On retrouve également certaines différences de fonctionnement entre un bail professionnel et commercial, à savoir :

• La rédaction du bail : Un bail commercial peut être oral, mais cette option est vivement déconseillée. En revanche, un bail professionnel est obligatoirement rédigé par écrit.
• La révision du montant du loyer : le loyer d’un bail commercial est révisé à chaque période triennale sauf si une clause d’échelle mobile est insérée au contrat. Dans ce cas, il peut être révisé chaque année. De même, un bail professionnel est révisé selon la clause de révision insérée au contrat, généralement annuel.
• Le calcul de la révision du loyer : Pour un bail professionnel, l’indice retenu est l’ILAT (indice de loyers des activités tertiaires). Quant au bail professionnel, ce sera l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT si l’activité n’est pas commerciale.
• La sous-location : Vous ne pouvez pas sous-louer si vous détenez un bail commercial sauf si une clause vous l’autorise. Quant au bail professionnel, c’est l’inverse, vous pouvez sous-louer sauf si une clause vous l’interdit. Dans tous les cas, il est préférable d’en parler à son bailleur afin d’obtenir son autorisation et conserver ainsi de bonnes relations.
• La cession de bail : En matière de bail commercial, la cession de bail ne peut être interdite, notamment dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Néanmoins, ces modalités peuvent être encadrées. Concernant le bail professionnel, elle peut être autorisée comment interdite si une clause est insérée au contrat. À vous de négocier à la signature du bail !

Les différences entre un bail commercial et professionnel : l’essentiel !

Les principales différences entre le bail professionnel et le bail commercial :

	Bail commercial	Bail professionnel
Activités du locataire	Activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles	Professions libérales réglementées et non réglementées
Durée du bail	9 ans minimum	6 ans minimum
Révision du loyer	ILC ou ILAT	ILAT
Répartition des charges locatives	Fixée entre les parties sauf pour les grosses réparations qui incombent au bailleur	Fixée librement entre les parties
Droit au renouvellement du bail	Droit d’ordre public accordé au locataire par la propriété commerciale	Pas de droit accordé au locataire
Résiliation anticipée du bail par le locataire	Faculté de résiliation triennale en respectant un préavis de 6 mois	Possible à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois
Résiliation anticipée par le bailleur	Faculté de résiliation triennale dans des cas très précis	Impossible

En résumé, si vous exercez une activité commerciale vous n’aurez pas d’autres choix que de louer un local soumis au statut des baux commerciaux. À l’inverse, si vous exercez une activité libérale ou une activité non commerciale, vous pouvez négocier un bail commercial si ce dernier est plus avantageux pour vous !