Quel type de bail pour la location de bureau ?

La location de bureau ou de commerce nécessite la signature d’un contrat de location entre le locataire et le propriétaire bailleur. Bail commercial, professionnel ou dérogatoire, le choix du contrat dépend en grande partie de l’activité exercée par le locataire. Alors comment choisir le type de bail approprié pour la location de bureau ? On fait le point !

La location de bureau avec un bail commercial

Les baux commerciaux sont régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, et sont généralement réservés aux locataires inscrits au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

Autrement dit, les locaux sont destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. C’est pourquoi la majorité des entreprises relève du statut des baux commerciaux.

Ainsi un bail commercial pour la location de bureau n’est pas limité à des locaux de plain-pied. En effet, il est tout à fait possible de recourir au bail commercial pour des activités qui ne reçoivent pas nécessairement de la clientèle.

Le bail commercial est encadré juridiquement et sa réglementation est renforcée depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en juin 2014.

Les principales caractéristiques d’un bail commercial sont les suivantes :

• La durée et renouvellement : il s’agit d’un contrat de location de neuf ans, avec une faculté de résiliation tous les trois ans. Concrètement, le locataire peut le résilier à chaque période triennale. D’autre part, il doit demander le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans. Toutefois, un bailleur qui refuse l’offre de renouvellement peut être contraint de verser une indemnité d’éviction afin de dédommager le locataire du préjudice subi, notamment s’il existe une propriété commerciale.
• La révision du loyer : la date de révision du loyer est fixée librement par les parties. Cela peut être à chaque période triennale ou selon une clause d’échelle mobile, généralement annuelle. L’indice de référence est choisi selon l’activité exercée, cela peut être l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers d’activités tertiaires). Ces deux indices sont venus remplacer l’ICC (indice du coût de la construction).
• Les travaux et les charges : la répartition des charges et travaux doit être mentionnée au contrat de location afin d’éviter les litiges en cours de bail.

Le bail commercial pour la location de bureaux reste la meilleure alternative. En effet, il permet au locataire d’exercer son activité en toute sérénité.  Quant au bailleur cela lui assure sécurité et rendement, qui sont les principaux avantages de l’immobilier commercial.

Location de bureau avec un bail professionnel

Le bail professionnel est réservé aux activités libérales réglementées ou non réglementées dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Ses principales caractéristiques sont :

• Durée et renouvellement : la durée d’un bail professionnel est de six ans renouvelable. Cependant, contrairement au bail commercial, chaque partie peut décider de ne pas le renouveler en respectant un préavis de six mois avant l’échéance du bail. Dans ce cas, le bailleur n’a pas besoin de verser une indemnité d’éviction. De même, il n’existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel. À noter, que le locataire peut résilier le bail avant son terme en respectant un préavis de six mois. En revanche, le bailleur doit attendre la date d’échéance pour y mettre fin, en respectant les conditions prévues au contrat.

• La révision du loyer : la périodicité de la révision du loyer est fixée librement entre les parties. Cependant il est souvent annuel et basé sur l’ILAT. Bien que le choix de l’indice soit laissé libre à la signature du bail.

• Les charges : idem les charges sont réparties librement entre bailleur et locataire sauf les grosses réparations qui restent à la charge du propriétaire.

Le bail professionnel est moins protecteur pour le locataire exerçant une activité libérale. Cela s’explique par le fait qu’il n’existe pas de propriété commerciale. En effet, la clientèle est moins attachée à l’emplacement qu’à la qualité du professionnel lui-même.

Le bail dérogatoire pour louer un bureau

Le bail dérogatoire ou précaire est un contrat de location de courte durée permettant de louer des bureaux à usage professionnel. Il permet ainsi de déroger au statut des baux commerciaux.

Le bail précaire est soumis au principe de liberté contractuelle. Autrement dit, les parties décident librement des conditions fixées au contrat de location, à l’exception de la durée du bail.

En effet, la durée d’un bail précaire doit impérativement être inférieure à trois ans, sans possibilité de le renouveler. Ainsi, si une clause de tacite reconduction est indiquée au contrat, le contrat de location se transforme en bail commercial.

Recourir au bail dérogatoire est avantageux pour un locataire qui débute une exploitation d’un fonds de commerce. Côté bailleur, un bail dérogatoire permet de ne pas être engagé à louer sur neuf ans et de pouvoir récupérer son local à l’échéance.

En résumé, le choix du type de bail pour une location de bureau dépend avant tout de l’activité professionnelle du locataire. Cependant, les clauses d’un bail commercial étant négociable à la signature, il est conseillé pour un bailleur et un locataire de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour sa rédaction. Ainsi, le contrat de location sera rédigé dans les règles de l’art, ce qui contribue à éviter les litiges en cours de bail.