Tout savoir sur la loi Pinel avec un bail commercial

La loi Pinel parue le 18 juin 2014, qui concerne le bail commercial, est venue modifier la législation en vigueur. L’objectif est de maîtriser les hausses de loyer, d’équilibrer les relations entre locataire et propriétaire, mais aussi de faciliter l’implantation de nouveaux commerces. Elle impose ainsi des règles dans la rédaction des baux commerciaux tout en laissant une marge de négociation entre le bailleur et le locataire.

L’état des lieux

Rendu obligatoire par la loi Pinel, l’état des lieux d’entrée et de sortie des locaux commerciaux permet :

• D’évaluer les travaux et de calculer leur répartition ;
• De déterminer l’état du local.

Ainsi, un état des lieux est un document important aussi bien pour le locataire que le propriétaire du local commercial. En effet, il permet de s’assurer de l’état des locaux et sert de preuve en cas de litige. Sans l’état des lieux, le bailleur ne peut demander à son locataire de rendre le local dans les mêmes conditions et le locataire ne peut prouver sa bonne foi.

À noter qu’un état des lieux peut être réalisé entre les deux parties ou pas l’entremise d’un huissier de justice. Les frais seront alors divisés par moitié entre propriétaire et locataire.

La répartition des travaux et des charges entre bailleur et locataire  

Selon l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Mais la loi Pinel est venue apporter des précisions concernant les travaux, souvent source de litige entre bailleurs et locataires. Il est donc désormais obligatoire d’inclure dans le bail un inventaire détaillant la répartition des travaux entre chaque partie. Ce dernier doit être précis et limitatif.

En revanche, les travaux suivants sont à la charge totale du bailleur :

• Les travaux obligatoires demandés par l’administration c’est-à-dire les mises aux normes ;
• Les travaux importants touchant aux murs ou encore la toiture par exemple.

Par ailleurs, le bailleur doit fournir à la signature du bail commercial, un document indiquant les travaux réalisés au cours des trois dernières années ainsi que les éventuels travaux à prévoir sur les trois prochaines années. À noter que la répartition des coûts et les travaux mis à la charge du locataire sont encadrés par l’article R. 145-35 du Code de commerce.

Il en va de même pour les charges, les impôts et les taxes relatifs au bien loué. Elles doivent être mentionnées avec précision dans le contrat. Ainsi, même si la libre négociation est toujours possible, la loi Pinel prévoit des dispositions relatives à la répartition des charges et travaux conformément à l’article L. 145-40-2 dans le Code de commerce.  

Mise en place d’un droit de préemption

La loi Pinel a instauré un droit de préemption appelé aussi droit de préférence en faveur du locataire. Autrement dit, le locataire est prioritaire pour acheter le local.

Dorénavant le bailleur est dans l’obligation d’informer son locataire de son intention de vendre le local. Ainsi il doit lui faire une proposition d’achat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre contre émargement. Elle doit mentionner entre autres :

• Le prix de vente du local ;
• Les modalités de vente ;
• Les alinéas 1 à 4 de l’article L.145-46-1 du Code du Commerce.

Le locataire a un mois pour faire part de sa décision. Si le locataire refuse où s’il ne donne pas de réponse, le bailleur est alors libre d’accepter d’autres offres.

Toutefois, le bailleur doit obligatoirement informer le locataire si une promesse de vente venait à être signée. En cas d’oubli, le contrat sera jugé comme nul. De même, si le bailleur baisse son prix de vente, il doit en informer à nouveau le locataire.

Durée du bail commercial et suppression des baux commerciaux fermes

La loi Pinel a instauré la possibilité de résilier le bail commercial par anticipation. Ainsi le locataire comme le bailleur peut résilier un bail commercial au terme de chaque période triennale.

En revanche, le bailleur doit motiver sa résiliation et peut parfois être dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire afin de compenser les préjudices. Quant au locataire, il n’est pas obligé de donner les motifs de sa résiliation.

Attention, quatre exceptions subsistent et empêchent alors le locataire de procéder à une résiliation anticipée, à savoir :

• Lorsque le bail est conclu pour une durée excédant 9 ans ;
• Lorsque le local est à usage exclusif de bureaux,
• Lorsque les locaux sont à usage unique,
• Lorsque le local sert de lieu de stockage.

Pour finir, la loi Pinel a modifié la durée des baux dérogatoires. Dorénavant, leur durée passe de 2 ans à 3 ans sans possibilité de les renouveler. Par conséquent, le locataire doit quitter le local commercial à l’échéance du contrat. Néanmoins, à l’issue du bail dérogatoire, rien n’empêche les parties de signer un bail commercial de 9 ans.

La révision des loyers

Parmi, les sujets traités par la loi Pinel, on retrouve la révision des loyers d’un bail commercial. En effet, le loyer peut être révisé tous les trois ans ou automatiquement via une clause d’échelle mobile conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce.

Ainsi, il a été voté un changement d’indice de référence. Auparavant, les loyers étaient révisés selon l’indice du coût de la construction (ICC). Mais depuis 2014, les bailleurs doivent se baser sur les indices suivants pour réviser le loyer :

• ILC (indice des loyers commerciaux) : Il est utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
• ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : Il est utilisé pour les professions libérales ou encore les entrepôts logistiques.

Ces derniers ont été jugés plus proches de la réalité. En effet, ils tiennent compte de l’indice des prix à la consommation et du chiffre d’affaires du commerçant.

Pour finir, une mesure de déplafonnement a été adoptée. Ainsi, lorsque le bail arrive à échéance, le plafonnement des loyers se poursuit. Autrement dit, les loyers augmentent selon les indices fixés. Toutefois, le bailleur peut augmenter le loyer si la valeur locative du local a fortement augmenté.

Pour rappel, la valeur locative d’un bien immobilier tient compte des éléments suivants :

• Les caractéristiques du bien comme la surface ou l’emplacement ;
• La destination des lieux ;
• Le prix des loyers du voisinage

En revanche, cette augmentation est plafonnée à 10 % par an conformément à l’article L. 145-38 du code de commerce.

Durée de la garantie solidaire lors de la cession du droit au bail commercial

Lorsqu’un locataire cède son droit au bail, ce dernier est tenu solidairement au paiement des loyers pour tous les locataires successifs en cas d’impayés de loyers. Cette règle était appliquée pour toute la durée du bail à courir.

Mais la loi Pinel est venue raccourcir la durée de la garantie solidaire à trois ans à compter de la date de cession du bail.